Ленивые инвестиции в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, . Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про , в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

• Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
• Риски при инвестировании в новостройки;
• Как выбрать застройщика, что нужно знать;
• Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
• Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

• Банкротство застройщика;
• Неприемлемое для жизни качество постройки;
• Мошенничество со стороны застройщика;
• Существенный срыв сроков строительства;
• Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

• Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

• Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

• Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

• Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды (предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

• Расположение;

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

• Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

• Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке

Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

• Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей.Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых
• Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

P.S.

Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате , также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

Последнее время очень популярно инвестировать денежные средства в недвижимость – это прибыльно с любой стороны. Однако вклады в новостройки скрывают массу подводных камней, напоровшись на которые может образоваться солидная брешь в вашем бюджете. Вложения в недвижимость отличаются от других инвестиционных инструментов, которые помогают стать финансово независимыми. Играя на бирже, вы берете сумму, потеряв которую погода вашего кошелька не поменяется, а ваше финансовое положение не пошатнется. С недвижимостью все иначе. Успешный вклад зависит от знаний:

• Где инвестировать;
• Сколько нужно для начала (минимальная сумма вклада);
• Плюсов-минусов способа капиталовложения;
• Рисков и борьбы с ними;
• Правильного выбора застройщика и места строительства.

Сейчас вы получите знания, которые помогут повысить шансы правильно вложить денежные средства и в дальнейшем получить хорошую прибыль, и начнем с минимальной инвестируемой суммы.

Инвестирование в недвижимость – как начать и сколько для этого нужно денег?

Выбирая застройку для инвестирования лучше всего остановиться на объектах в мегаполисах или городах-миллионниках. Инвестиции в новостройки провинциальных населенных пунктов, где количество населения едва превышает 100,000 человек не стоит, и сейчас вы узнаете почему.

Пример : Пусть из всего населения снять квартиру или купить ее хотят 10%. От 100,000 – 10% это всего лишь 10,000 человек, тогда как от 1 млн. количество подскочит в 10 раз – 100,000 человек. Спрос рождает предложение, а поэтому согласитесь, что лучше иметь 100,000 потенциальных арендаторов или покупателей, чем в 10-ро меньше. К тому же, чем больше город, тем дороже жилплощадь – об этом тоже не следует забывать.

Почитайте статьи по теме:

Теперь, когда вы понимаете, почему заниматься инвестированием в недвижимость лучше в мегаполисах, можно разобрать стартовых капитал, который для этого нужен. Если вы решили заняться капиталовложением в Москве вам потребуется не меньше чем 3 млн. рублей для старта.

Преимущества и недостатки недвижимых инвестиций

У этого инвестиционного инструмента, как и у любого другого есть свои плюсы и минусы, о которых непременно нужно знать вкладчикам и тем, кто только собирается вкладывать в новостройки Москвы, Подмосковья или Петербурга. К преимуществам относятся:

• Ваш капитал пущен в оборот, а значит можно не опасаться, что его поглотит инфляция. Кроме того рост обесценивания денежных средств только повышает стоимость на недвижимость.

• Стабильный и высокий доход от продажи квартиры или сдачи ее в аренду.

• Новостройки имеют прекрасно обустроенные фасады, большое количество квартир, балконы и лоджии почти в каждой из них и лифты – все это только повысит стоимость недвижимости на вторичном рынке.

• Благодаря современным строительным методам новостройки возводятся качественнее, а выхаживают дольше.

Что касается преимуществ, вы уже поняли, а теперь можно поговорить и о недостатках инвестирования в недвижимость. Их всего три:

1. Высокий порог финансов для начала;
2. Дома застройщик сдает без отделки, поэтому если вы захотите сдавать квартиру в аренду, нужно будет дополнительно вложить в капитальный ремонт;
3. Высокие риски.

Вообще вклады в новостройку – это очень прибыльно, но риски порой отталкивают начинающих вкладчиков от этого. Бытуют мифы, что едва ли не каждая фирма-застройщик норовит обмануть инвестора и бесследно исчезнуть, как только соберет деньги от большого количества вкладчиков. Ну, вот про риски, а также про то, как их можно минимизировать нужно поговорить подробнее.

Какие существуют риски инвестирования в недвижимость и как их обойти

Чтобы бороться с врагом, его сперва нужно узнать, поэтому вашему вниманию риски, которые ожидают вкладчика при инвестировании в недвижимость, а также о том, как их можно обойти:

• Мошенники – куда же без злоумышленников, которые желают обмануть доверчивых вкладчиков. Панацеей от этого будет осторожность, бдительность и предусмотрительность. Вы вкладываете не чужие, а свои деньги в проект, поэтому потрудитесь проверить фирму, которой хотите отдать капитал;
• Банкротство фирмы-застройщика – от этого не застрахован ни один вкладчик, но чтобы минимизировать этот риск, опять же нужно интересоваться положением дел компании, которая выступает в роли застройщика. Если так уж произошло, что фирма обанкротилась, сразу же обращайтесь в фонд финансирования. Хоть это и затянется надолго, зато деньги свои сможете вернуть;
• Нарушение сроков сдачи объекта инвестору – нужно регулярно посещать строительный объект и смотреть, что там происходит. Если вы заметили, что застройщик уменьшил количество рабочих, сократил технику или не подвозит материалы, значит, дела компании идут неважно, и есть смысл задуматься о возврате своего капитала;
• Непредвиденные ЧП – в форс-мажорных случаях, если например, вашу недвижимость подхватит смерч и унесет неизвестно в каком направлении, как случилось с Дороти в сказке о волшебнике изумрудного города, застройщик не будет нести никакой ответственности.

Как выбрать застройщика и сам объект

Каждый инвестор, который хочет получать максимальную прибыль от своих вкладов просто обязан пополнять копилку своих знаний. Сейчас она пополниться знаниями о том, как выбрать надежного застройщика. Для этого нужно в первую очередь узнать:

• Историю фирмы – важно чтобы компания существовала на рынке не первый год, и располагала уже готовыми проектами. Таким образом, автоматически отпадает риск мошенничества, потому опытная и «бывалая» фирма не исчезнет в один день и не «кинет» своих инвесторов. Также важно просматривать сколько раз, и по какой причине организация находилась на грани банкротства, если находилась вообще.
• Репутацию – вы должны просматривать и оценивать репутацию компании. Узнайте, была ли она привлечена к судебным разбирательствам, если да – по какой причине и чем закончилось дело. Так вы сможете понять политику ведения дел компании, удостоверитесь в серьезности ее намерений, отношению к инвесторам, что поможет выбрать надежного застройщика.
• Род деятельности – важно просматривать, какие помещения застройщик строил до этого. Если он занимался возведением офисных зданий, а вдруг решил переключиться на жилые, целесообразнее будет не вкладывать деньги в эту организацию – нет гарантии, что жилая новостройка будет успешной.
• Расценки – всегда стоит просматривать предложения, подыскивая лучшее, однако чтобы не попасть в руки мошенников, удостоверьтесь в репутации и истории фирмы-застройщика. Обычно новые компании ставят низкие цены на свою недвижимость, но о них никто не знает, и нет гарантии, что под личиной честного застройщике не скрывается мошенник.
• Сроки сдачи – обращайте внимание на сроки сдачи, если они слишком скорые, есть смысл задуматься о том, что фирма заведомо собирается просрочить строительство.
• Документация – согласно законодательству приобретение новостройки может состояться, только с заключением договора долевого участия (ДДУ), если застройщик не предоставляет его, насторожитесь и тщательно проверьте компанию, возможно перед вами мошенники.

Теперь нужно сказать о том, как выбрать объект, чтобы сделать максимально выгодные инвестиции:

1. Район постройки – чем ближе к центру города, тем ликвиднее объект, кроме того учитывайте уровень преступности и репутации района;
2. План района на ближайшее время – важно узнать планируется ли строительство промышленных предприятий в районе или нет. С одной стороны не все захотят брать квартиру около шумного завода, а с другой рабочим нужно где-то жить. Учитывайте это;
3. Стоимость квадратных метров – создайте список всего, что будет в вашей квартире – количество комнат, удобства, балкон, отопление, внутренняя отделка, на каком этаже и есть ли лифт. Все это поможет понять, как хорошо будет окупаться недвижимость при сдаче ее в аренду.

Обязательно почитайте статью

Время чтения ≈ 6 минут

Существует множество финансовых инструментов и вариантов сохранения и приумножения сбережений. В современной экономической обстановке вложения в недвижимость становятся более надежными, чем ценные бумаги и банковские депозиты. Классические инвестиции в недвижимость служат для защиты капитала от инфляции и для получения определенного дохода.

Цели инвестирования

В зависимости от своей готовности к риску, от ожидаемых результатов, от наличия капитала инвесторы выбирают несколько путей получения прибыли от инвестирования в новостройки:

• приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду;
• приобретение квартиры на ранних этапах строительства дома с продажей на более поздней стадии готовности, но до получения ключей и оформления в собственность;
• приобретение квартиры с последующей перепродажей после сдачи дома.

Выбор объекта инвестирования

С точки зрения эффективности вложений выгоднее приобретать самые востребованные на рынке варианты:
• студии;
• небольшие ликвидные «однушки»;
• реже – маломерные «двушки».

Такие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом, и вам будет легче их и продать и сдавать в аренду.

Выбирая для инвестирования студии, отдайте преимущество помещениям с квадратной планировкой и 2 окнами, даже если эти объекты будут стоить дороже.

Цена студии в приведенном выше примере отличается всего на 200 тыс. руб. (1.6 и 1.8 млн. руб.), но такую квартиру потом будет проще продать или сделать в ней хороший дизайн.

По каким критериям выбирать

Выбирая квартиру для инвестиций, придется учитывать множество факторов:

• цена, за которую вам ее предлагает застройщик;
• близость к метро или другим транспортным узлам;
• окружающая инфраструктура;
• срок сдачи дома;
• удобство ее планировки, этаж, вид из окон;
• наличие рядом промзоны или застройка на месте бывшей промзоны.
• количество бюджетных квартир на этаже и в доме, что повлияет на будущее социальное окружение;

Наличие большого числа студии превратит дом в некое подобие общежития с соответствующим контингентом и социальным окружением. Места общего пользования: парадные, лифты, холлы при этом очень быстро придут непрезентабельный вид.

Лично я в выбранном районе от станции метро на карте провожу окружность диаметром 1 километр (это реальная пешая доступность в 7-10 минут) и начинаю отбор внутри получившегося круга по надежности застройщика .

Не ленитесь съездить на место строительства и оценить стройку «вживую». Заодно и на практике проверите сколько минут идти до вашей будущей квартиры.

Еще какое-то время наблюдаю за ходом строительства по веб-камерам на сайте застройщика. На этом этапе важно убедиться, что на объекте идет работа, и он не «заморожен».

И лишь потом принимаю окончательное решение.

Как выбрать надежного застройщика

При инвестировании в новостройки выбирать надо не объект строительства, а застройщика. Следование этому неочевидному правилу во многом может обезопасить инвестора от неприятностей. Когда речь идет о квартире стоимостью в несколько миллионов, разумно не скупиться и переплатить за хорошую историю компании, чем потом все время строительства переживать за свой выбор.

Предварительно необходимо изучить основные вопросы:

• Что уже построила эта компания. Чем дольше застройщик работает, чем больше он выстроил домов, тем он надежнее. Причем, следует обращать внимание на характер выстроенных объектов. Если застройщик строил коттеджные поселки, а теперь вдруг взялся за многоэтажку, то невозможно гарантировать качество строительства.
• Были ли ранее задержки по сдаваемым объектам у данного застройщика.
• Есть ли у застройщика своя производственная база, или он пользуется услугами субподрядчика. Есть вероятность того, что компания без своей базы «растворится», и дом останется недостроенным.
• Отзывы и рекомендации в Интернете. Когда компания строит не первый дом, то в сети можно найти общение реальных жильцов — сдавались ли дома вовремя, каково качество квартир. Главное – искать не на сайте застройщика, а на сторонних форумах.
• Насколько активно идет работа на строительной площадке. Если срок сдачи дома через год-полтора, а на участке только начали строить фундамент, то велика вероятность того, что этот срок будет нарушен.
• Форма заключения договора. Незаконны все виды договоров, кроме:
  1. договора жилищно-строительного кооператива;
  2. договора долевого участия;
  3. договора с учетом жилищных сертификатов.

Лично у меня есть положительный опыт работы с петербургскими строительными компаниями ЛСР , Полис и отрицательный опыт по ПДДУ в компании Дальпитерстрой (задержка по срокам).

Минимальные суммы для входа в этот бизнес

Естественно, в каждом городе свой рынок недвижимости, и свои сложившиеся цены. И зависят они, помимо себестоимости, от баланса спроса и предложения. А самый большой спрос складывается в крупных городах. Значит, не стоит удивляться и гораздо большей стоимости в них квадратных метров.

На сегодняшний день небольшая студия в Санкт-Петербурге неподалеку от КАДа на этапе котлована будет стоить не менее полутора миллионов рублей. В Москве такая же квартира с примерно тем же расположением не будет стоить дешевле трех миллионов.

Сколько можно заработать

До 2015 года, то есть до наступления кризиса, в среднем на новостройке можно было заработать примерно 50% за 2 года (от этапа котлована до получения ключей), что составляло 25% годовых. Данный вид инвестирования существенно превышал банковские вклады по доходности. В кризис прибыль немного уменьшается, хотя общая тенденция сохраняется.

Проверить эти цифры легко следующим образом:
• смотрим стоимость объекта в начале продаж (этап котлована);
• сравниваем со стоимостью переуступки аналогичного объекта на этапе получения ключей.

Риски при инвестировании в новостройки

При инвестировании в недвижимость наряду с планируемой доходностью следует рассматривать и защищенность этих инвестиций от возможных рисков:

Максимально уменьшить риски возможно за счет тщательного выбора застройщика и заключения договора долевого участия (ДДУ) с учетом федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Какой договор заключать

Обычно покупателям предлагается несколько схем покупки. Среди них:
1. договор долевого участия в строительстве;
2. договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Обе эти схемы полностью надежны, законны и популярны, и у каждой есть преимущества и недостатки.

Рассмотрим договор долевого участия . К его достоинствам стоит отнести:

• Прозрачность документации. Перед заключением ДДУ застройщик должен предоставить обширный пакет документов на строящийся объект. А по бухгалтерской отчетности застройщика можно составить мнение и о его финансовом положении.
• Регистрация ДДУ в госорганах гарантирует защиту дольщику от двойной продажи его квартиры. Право собственности на квартиру признается за ним, и застройщик не сможет продать квартиру третьему лицу, не расторгнув первый договор.
• Четко прописанный срок сдачи объекта. Если застройщик в него не укладывается, он обязан выплатить дольщику компенсацию. Если в новой квартире обнаруживаются недоделки и недостатки, застройщик обязан устранить их безвозмездно и в кратчайшие сроки.
• Страхование ответственности. С начала 2014 года застройщик до заключения договора с дольщиками обязан оформлять страховку. Без нее Росреестр не зарегистрирует договор.
• Дольщик может в любой момент расторгнуть договор.

Минусы:

• Рассрочка платежа, как правило, не превышает 5 лет.
• Риск банкротства заемщика и потери инвестированных средств.

На фоне таких достоинств ДДУ договор ЖСК выглядит откровенно слабым:

• необходимость уплаты вступительного взноса, который не идет на накопление;
• стоимость неоплаченной части пая растет с ростом цен на жилье;
• необходимо оплачивать расходы на деятельность самого ЖСК;
• он не регистрируется Росреестром, а потому велик риск двойных перепродаж;
• он не гарантирует точных сроков сдачи дома, и строительство может затянуться надолго;
• будет ли достроен дом или не будет — зависит только от самих пайщиков;
• в случае финансовых проблем ЖСК, покупателю придется обращаться с претензиями к кооперативу — то есть, фактически к себе самому, как его участнику.

Но это не повод избегать ЖСК — у такого договора есть и свои преимущества перед ДДУ:

• договор оформляется проще и быстрее, без регистрации в Росреестре;
• минимум формальностей при составлении договора;
• квартиру можно приобрести с большой рассрочкой, стоимость квартиры можно выплачивать и после сдачи дома.

Необходимо помнить и о различных «серых схемах», используемых недобросовестными застройщиками. Одна из них — предварительные договора долевого участия, очень похожие на договор долевого участия, но которые не регулируются законом № 214ФЗ, соответственно, не гарантируют вам получение квартиры.

Когда покупать

Наиболее выгодно приобретать квартиру в начале продаж, на этапе котлована. Цена при этом обычно на 30-50% ниже той, по которой она будет продана в готовом доме. Плюсом такой покупки является то, что имеется большой выбор квартир любой планировки и любого метража на любом этаже. Минусы тоже очевидны: вам придется ждать квартиры несколько лет. Менее рискованно инвестировать на этапе 50-60% готовности. Ценник в этот период возрастает примерно на 20-30%, но и шансы попасть в ряды обманутых дольщиков становятся намного меньше.

Чем ближе к дате сдачи вы будете покупать жилье, тем меньший доход оно принесет вам при продаже, но тем надежнее вложения и быстрее оборачиваемость вашего капитала.

Когда продавать

Продать квартиру в новостройке выгоднее всего по переуступке до подписания акта приемки. Если вы договоритесь с покупателем, что в договоре переуступки будет указана номинальная стоимость квартиры (та, по которой ее покупали вы), то этот документ будет подтверждать то, что вы не получили дохода с ее продажи. А это означает, что не надо платить 13% налога на доход. Вы можете написать расписку, в которой обязуетесь компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем.

Налоги

Будем считать, что квартира была в вашей собственности менее трех лет. Доход от продажи такой квартиры облагается 13% налогом. Но можно уменьшить базу, от которой считается налог двумя способами:
• Получить имущественный налоговый вычет. Для недвижимости это 1 000 000 руб. в год. Этот способ удобно использовать при продаже недорогих квартир. Например, купив квартиру за 700 000 руб. и продав за 1 500 000 руб, вы имеете право уменьшить продажную стоимость на 1 000 000 руб. и заплатить налог с 500 000.
• Рассчитать налоговую базу как разницу доходов и расходов. Этот способ выгоднее при продаже более дорогих квартир. Например, купив квартиру за 1 500 000 руб. и продав за 2 500 000 руб, вы заплатите налог с 1 000 000.

Если квартира была в вашей собственностью более 3 лет, то налог не платится, и продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Таким образом, определяя свою собственную стратегию инвестиций в новостройки, стоит рассмотреть все варианты. В любом случае, рынок строящейся недвижимости позволяет выбрать то, что принесет вам доход.

Учитывая сказочные цены на недвижимость, можно смело сказать, что инвестиции в новостройки – это либо интригующее развлечение для тех, кому деньги некуда девать, либо способ крупного заработка для тех, у кого с финансами дела обстоят хуже, но сумма на покупку недвижимости уже накопилась.

Изобилие новостроек сегодня не перестает удивлять. И зачастую недвижимость покупают не для жилья, а для последующей финансовой выгоды, инвестируя деньги еще на стадии строительства. При благоприятных экономических условиях квартиру можно будет продать намного дороже. После того, как экономика страны стала понемногу отходить от кризиса, повсюду возобновились строительства. Желающим инвестировать деньги в недвижимость приходится немало потрудиться, чтобы не прогадать и выбрать «выгодный» объект.

Минимальная ставка при покупке недвижимости

Конечно же, перед тем, как начать интересоваться таким способом заработка, необходимо навести справки, а хватит ли сбережений, чтобы приобрести недвижимость. Логично, что чем масштабнее и значительнее город, тем выше минимальная стоимость жилья в новостройках. Москва и С-Петербург, безусловно, по зубам лишь немногим. Раза в 3 меньше нужен бюджет для инвестиций в пригородные зоны, опять таки, в зависимости от самого города. Если в Подмосковье минимальная сумма будет порядка 1,4 млн. р., то в других городах недвижимость будет гораздо доступнее.

Минимальный бюджет обычно рассчитывается при покупке жилья эконом класса, иногда – комфорт, но не более. Не всегда стоит ориентироваться на объекты с минимальной стоимостью, потому что прибыльность таких вложений навряд ли превысит ожидания.

Если для инвестиций в недвижимость денег не хватает

И на этот случай существуют альтернативы, правда, не такие радужные.

Купить недвижимость в тихих, живописных краях области, удаленных от крупных населенных пунктов. Здесь, конечно, есть свои преимущества, но и рисков не мало.

Во-первых, такие удаленные объекты зачастую не достраиваются, потому что в местах на краю области (особенно на границе с другими регионами) бывает трудно найти того самого застройщика, который не закончил объект.

Во-вторых, динамика рынка прослеживается в центральных городах, соответственно, и рост цен на недвижимость здесь более вероятен.

Ипотека может помочь заработать. Некоторые компании готовы предложить очень выгодные условия. Например, можно сократить сумму первого взноса в 4 раза. Такой способ оправдает себя и может принести прибыль в далеком будущем, поэтому инвестору нужно тщательно изучить ситуацию.

В какую недвижимость инвестировать?

Недорогую

Эксперты рынка недвижимости единогласно утверждают, что наиболее оптимальный вариант инвестиций – это недорогие квартиры в новостройках. Как известно, низкая стоимость значительно расширяет круг потенциальных покупателей и автоматически снижает уровень требований к объекту.

В связи с этим многие специалисты рекомендуют покупать наиболее востребованные варианты: несколько дешевых квартир вместо одной дорогой; несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир небольшой площади (от 35 до 65 м.кв.); квартиры на средних этажах, верхние этажи предпочтительнее нижних.

С удобной планировкой

Люди покупают жилье, если не на всю жизнь, то хотя бы на долгие годы, поэтому функциональность и удобство квартиры будут стоять на первом месте. Выбирайте для инвестиций жилье с: просторной кухней с большими окнами; гармоничными пропорциями комнат; высокими потолками;

«Эстетичную»

Под эстетичностью подразумевается симпатичный вид из окна. По этой же причине люди все чаще предпочитают верхние этажи, чтобы никакие объекты не смогли загородить красоту, свет и чистоту. Кроме того, большинство покупателей недорогих квартир предпочитают недвижимость в кварталах массовой застройки, которые предусматривают существование социально-бытовой инфраструктуры.

Прибыль от инвестиций в недвижимость: больше или надежнее?

Увы, с таким положением дел приходится сталкиваться каждому частному инвестору. Никто не сможет дать однозначного ответа, что лучше:

Вложить деньги на ранних стадиях строительства и получить до 40% прибыли с высокой долей риска.

Инвестировать деньги на поздних стадиях и получить гораздо меньший, но более надежный доход.

Решение в данном случае придется принимать самостоятельно, но стоит непременно обратить внимание на репутацию и опыт компании-застройщика.

Важно знать!

Квартира, в которую инвестор когда-то бережно вложил свои деньги, наконец-то подготовлена к сдаче в эксплуатацию. И тут наступает очень интересный момент.

Когда владелец получит на руки свидетельство о собственности, стоимость квартиры станет максимальной, но при продаже придется заплатить приличный налог – для квартир стоимость более 1 млн. рублей он составит 13 %. Очевидно, что прибыль после такой продажи практически исчезнет.