09.11.2018 13:59

Если вы попали в затруднительную ситуацию, когда вам нечем платить по текущим обязательствам, не отчаивайтесь. Альтернативным выходом станет перезалог заложенной квартиры. Выдача кредитных средств под залог недвижимости — это оптимальный вариант, когда деньги нужны срочно и на длительный срок. Подобная услуга пользуется популярностью в развитых странах, а в России появилась относительно недавно. Эксперты финансовых структур и инвестиционных компаний проанализировали системы ипотечного и залогового кредитования. В результате проведенных исследований обнаружилось, что нестабильная экономическая ситуация в стране вынуждает людей обращаться за новыми займами, не имея возможности погасить текущий долг. Оптимизировать расходы позволяет перезалог квартиры.

В чем преимущества такого решения?

На фоне снижения ключевой ставки Центробанка удается удешевить стоимость пользования заемными средствами на уровне межбанковского кредитования. Таким образом, структуры, предоставляющие финансовые услуги населению, могут существенно снизить свои издержки на обслуживание выданных займов.

Благодаря получению денег под перезалог недвижимости под более низкие проценты и на длительный срок клиент остается владельцем собственного имущества, может сократить расходы за счет уменьшения размера ежемесячных выплат и существенно продлить период погашения задолженности.

Как осуществить перезалог квартиры?

За перекредитованием следует обратиться в случаях, когда:

• Ваши доходы не позволяют больше оплачивать текущие платежи по ранее выданным кредитам;
• У вас появились обстоятельство, требующие дополнительных регулярных капиталовложений (появился ребенок, заболел кто-то из близких родственников, планируется обновление интерьера квартиры);
• Вы недовольны высокими процентами по выбранной кредитной программе;
• Есть необходимость в рефинансировании ставки и объединении нескольких кредитов в один.

Тонкости рефинансирования ипотеки и перезалога недвижимости

Ипотечное и Залоговое кредитование появилось сравнительно недавно, однако, с каждым годом его популярность только возрастает, а банковские организации завлекают потенциальных клиентов с помощью различных дополнительных ипотечных продуктов и привлекательных условий кредитования, которые выражаются в низкой процентной ставке и длительным сроком. Со временем при использовании кредита, где залогом выступает имущество, появляется необходимость понизить процентную ставку или увеличить сумму займа, получив дополнительно наличные деньги. Для этого применяется перезалог или рефинансирование.
Другими словами, рефинансирование ипотеки - процесс погашения кредита до окончания срока, указанного по договору, путём открытия другого кредита, условия которого будут выгодно отличаться от первого. Для получения этой услуги, клиенту нужно обратиться в банк, где ему могут предоставить данную услугу. Банк гасит ипотеку заёмщика, оформленную в другом банке, за счёт вновь открытого кредита на лучших условиях.
К сожалению, рефинансирование залога, с получением дополнительных наличных денежных средств, в настоящее время осуществляет очень ограниченный круг банков. При этом одним из условий является, самостоятельное закрытие клиентом действующего кредита с залогом недвижимости, после получения одобрения в новом кредите и до подачи документов в регистрационную палату и соответственно получения денежных средств на более выгодных условиях.

Банки, которые предоставляют услугу рефинансирования ипотеки, отмечают преимущества этой услуги. Например:
Возможность для клиента получить лучшие условия по кредиту.
Снижение процентной ставки и ежемесячного платежа.
Увеличение первоначального срока, что также влечёт уменьшение размера платежей.
Увеличение размера денежных средств, предоставляемых в залог (если брать дополнительный кредит, то переплата была бы значительной, то есть рефинансирование ипотеки помогает избежать дополнительных трат и пустить деньги на полезные дела).

Чем отличается перезалог недвижимости от рефинансирования:

Перезалог недвижимости делается с целью получить дополнительные наличные денежные средства, которые впоследствии Вы можете использовать на любые цели. Также сделка перезалога недвижимости может быть уместна, если у клиента начались проблемы с выплатой по действующему залоговому кредиту в банке или у частного инвестора.

Рефинансирование, как правило, делается только для улучшения текущих условий кредитования. Получение наличных денежных средств, при такой сделки не возможно.

Обращаясь в нашу компанию, Вы можете быть уверены в профессиональном проведении сделки перезалога или рефинансирования действующего ипотечного кредита. В случае необходимости предоставим необходимые денежные средства для закрытия кредита (сделка перезалог недвижимости), согласуем сделку в банке, даже если у Вас есть текущие просрочки или долги. Остались вопросы? Звоните, будем рады помочь!

Сделка последующего залога не может быть признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку законодательство содержит специальные нормы о последствиях нарушения требований закона при совершении сделок перезалога (постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.2009 № 10683/09).

Арбитражная практика по делам о последующем залоге уже заложенного имущества противоречива. Одни суды считают, что, если в договоре о залоге установлен запрет на последующий залог, нарушение этого условия влечет признание договоров последующего залога недействительными по ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Например, такой позиции придерживаются ФАС Волго-Вятского округа (постановления от 03.08.2009 № А28-190/2009-3/9 и от 22.11.2007 № А43-664/2007-21-15) и Московского округа (постановления от 25.09.2009 № КГ-А40/9493-09 и от 10.07.2009 № КГ-А40/4446-09).

Суды Центрального, Уральского и Северо-Кавказского округов считают иначе. Несоблюдение залогодателем предусмотренного договором условия о запрете последующего залога не является нарушением требований закона, влекущим за собой признание сделки недействительной в порядке ст. 168 ГК РФ (постановления ФАС Центрального округа от 04.06.2009 № Ф10-1999/09, от 09.04.2009 № Ф10-1073/09, Северо-Кавказского округа от 18.01.2007 № Ф08-6910/2006 и Уральского округа от 01.09.2008 № Ф09-5414/08-С5).

В целях единообразного подхода к разрешению подобных споров одно из таких дел недавно было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.

Банк обратился в суд с иском о признании договоров последующего залога недействительными из-за того, что оборудование, переданное в залог по этим договорам, уже являлось предметом залога по ранее заключенным договорам между ответчиком и банком.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они исходили из того, что заключенными между банком и ответчиком договорами залога предусмотрен запрет на последующий залог имущества. Поскольку имущество перезаложено в нарушение этого условия и п. 2 ст. 242 ГК РФ, суды пришли к выводу о признании недействительными оспариваемых договоров последующего залога на основании ст. 168 ГК РФ.

Тем не менее суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов о наличии в действиях ответчика нарушений принятых на себя договорных обязательств, указал на недостаточность данного нарушения для признания договоров о последующем залоге оборудования недействительными ввиду того, что в ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.

В пункте 2 ст. 351 ГК РФ установлено, что при нарушении залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Поскольку в законе прямо оговорены последствия нарушения правил о последующем залоге имущества, основания для признания недействительными договоров о последующем залоге отсутствуют.

Президиум ВАС РФ поддержал эту точку зрения.

Таким образом, первоначальный залогодержатель, выявив нарушение стороной договора о залоге принятого на себя обязательства, должен не оспаривать сделку о последующем залоге в суде, а направить этой стороне требование о досрочном исполнении своих обязательств, при невыполнении которых обратить взыскание на заложенное имущество либо требовать преимущественного погашения денежных обязательств из суммы, полученной от реализации заложенного имущества.

Перезалог заложенной квартиры – банковский или кредитный продукт, позволяющий заемщику реформировать условия кредитного договора, составленного ранее. Переводя на более понятный язык можно сказать, что перезалог уже заложенной недвижимости является передачей действующего кредита другой финансовой организации с внесением определенных изменений в договор о получении займа.

Выглядит это так: заемщик обращается в государственный или коммерческий банк (возможно обращение и к частным инвесторам) с целью перезаложить уже заложенное имущество. Финансовая организация изучает детали действующего кредитного договора и, исходя из полученных данных, принимает решение о возможности перезалога. После этого компания, в которую обратился заемщик, выкупает данный кредитный договор у первого кредитора и становится заимодавцем для обратившейся стороны, внося необходимые поправки в условия договора.

В каких ситуациях приемлем перезалог заложенной квартиры?

Тенденция перезакладывать недвижимость, находящуюся уже под залоговыми обязательствами, появилась на рынке банковских услуг нашей страны относительно недавно. В принципе такое явление возможно только при стабильном росте рынка ипотечного и залогового кредитования, который стал наблюдаться лишь в последнее десятилетие. Тем не менее, различные финансовые и кредитные организации быстро оценили выгоду перезалога, опираясь на опыт и тенденции развитых стран Европы и Америки.

Наиболее распространенные ситуации, когда заемщики начинают подыскивать организацию, где осуществляют перезалог заложенной квартиры, таковы:

1. Снижение процентной ставки по займу – развитие рынка залогового кредитования предполагает усовершенствование условий займа, что заставляет заемщиков задумываться о необходимости смены заимодавца. Однако в действительности перезалог жилья с условием понижения кредитной ставки, а фактически – продления займа, нужен тем, кто испытывает трудности с выполнением условий кредитного договора. Такое случается, когда заемщик не в состоянии ежемесячно выплачивать необходимую сумму, и нуждается в понижении ставки, во избежание просрочек или дефолта;
2. Увеличение кредитного лимита – необходимость в дополнительном финансировании по условиям действующего залогового займа может возникнуть в любое время. Положительное решение по перезалогу заложенной квартиры с увеличением кредитного лимита способна принять далеко не каждая финансовая организация, ведь главным условием здесь будет размер дополнительной инвестиции. Решив увеличить лимит займа за счет уже заложенной недвижимости, следует учитывать, что максимальная сумма кредита может превысить 70% от стоимости квартиры только в случае стабильного роста цен на рынке жилья. К сожалению, чаще всего лучше не рассчитывать на столь благоприятный исход событий;
3. Продление срока во избежание дефолта – самая сложная ситуация как для заемщика, так и для финансирующей стороны. Решение в такой ситуации принимается только в индивидуальном порядке после тщательного разбора ситуации ведущими менеджерами кредитной организации. Угроза дефолтной ситуации может возникнуть по разным причинам: увольнение с должности, экономическая нестабильность, снижение рентабельности бизнеса, но итог всегда одинаков – заемщик временно не в состоянии выполнять условия договора и выплачивать необходимую ежемесячную плату. В такой ситуации перезалог жилья с продлением договора, а возможно и снижением процентной ставки – единственный выход для заемщика. К сожалению, не всякая организация или банк возьмет на себя риск перекупить действующий кредит.

Важно! Если сумма действующего кредита достигает 60% от рыночной стоимости квартиры, то перезакладывать недвижимость становится гораздо сложнее, а если сумма достигает 70%, то добиться положительного решения будет крайне сложно.

Перезалог заложенной квартиры даёт возможность заемщикам получить дополнительные привилегии или улучшить условия займа, но пока рынок ипотечного кредитования находится на этапе развития, следует тщательно присматриваться к предполагаемому кредитору.

Где можно оформить перезалог заложенной квартиры

Понятие «перезалог недвижимости» для российских граждан пока является новым. В других странах договор, позволяющий взять залог с использованием уже взятого в ипотеку имущества, заключается довольно часто.

Для распространения услуги на нашем рынке должны выполняться условия:

• перезалог ипотечной недвижимости появляется на рынке, когда само ипотечное кредитование достигает своего пика. В условиях снижения ставки по жилищному кредиту все больше людей выбирают для себя этот способ приобретения имущества;
• финансовое положение заёмщиков нестабильно, что приводит к необходимости поиска альтернативных решений для погашения задолженности. На платежеспособность граждан влияет состояние экономики страны.

Ставки по ипотечным кредитам сегодня ниже, чем 10 лет назад. Кроме того, политика государства, направленная на поддержание молодых семей с детьми, способствует увеличению спроса на ипотеку.

Перезалог жилой недвижимости используется в 2 типичных случаях:

• заёмщику срочно требуется крупная сумма денег . Для этого оформляется перезалог имущества с увеличением лимита кредитования. После оформления договора клиент получает желаемые средства, используя своё заложенное жильё;
• владелец жилья не справляется с ежемесячными выплатами по ипотеке и перезакладывает имущество с уменьшением процентной ставки по кредиту. Снижение нагрузки благоприятно сказывается на финансовой дисциплине клиента.

Новый договор может быть заключен с соблюдением обоих условий. Перезалог законной собственности владельца может быть оформлен не только в банке, но и у частного инвестора или лизинговой компании. Последний вариант популярен у граждан, доходы которых не могут быть подтверждены официально.

Перезалог недвижимости активно применяется в крупных городах, например, Москве и Санкт-Петербурге. Большое количество ипотечных кредитов в МО также свидетельствует о востребованности и актуальности услуги.

Требования к перезалоговому имуществу

Банки напрямую не предоставляют гражданам оформление перезалога недвижимого имущества. При этом кредитор-банк часто участвует в повторном залоге, являясь партнером компании-инвестора. Кредитные организации предлагают своим клиентам рефинансирование текущей задолженности. Повторный залог оформляют частные компании, позволяющие получить средства в срочном порядке.

Оформить договор можно с залогом разного имущества:

• квартира;
• дом;
• дача;
• танхаус;
• комната;
• доля в жилой недвижимости.

Большинство компаний предлагают ставки от 12% годовых, при условии получения суммы в размере 80% от стоимости залогового жилья. При этом договор оформляется на срок 20-25 лет.

5 лучших предложений 2019 года

Ограничения по перезалогу

Для клиентов важно, что перезалог имущества возможен при наличии проблем в области кредитования у заемщика:

• при наличии просроченных платежей, в том числе текущих;
• с негативной кредитной историей;
• договор оформляется даже при наличии прописанных в квартире лиц;
• перезалог доступен, если взыскание осуществляется с помощью службы ФССП или коллекторов.

Для оформления нового соглашения с инвестором не требуется полный пакет документов, достаточно минимального количества.

Где перезаложить недвижимость в Москве и МО

Одной из компаний, предлагающих процедуру перезалога ипотечной недвижимости, выступает «Мой залог24» . Клиенту доступны условия:

• оформление договора на срок до 30 лет;
• сумма кредита до 100 000 000 руб. Объём финансирования рассчитывается исходя из 90% рыночной стоимости жилья (Москва, МО);
• ставка от 11% годовых (ограниченное предложение – от 6,5%).

Собственник имеет право получить в виде аванса до 60% суммы в день обращения . Погасить задолженность досрочно можно в любой момент без санкций со стороны компании.

Где перезаложить недвижимость в Санкт-Петербурге и ЛО

Перезаложить недвижимость на прозрачных условиях можно в компании *Залоговик. Заявка подается в режиме онлайн на официальном сайте.

Клиентам предлагается:

• ставка от 12-13% с возможностью снижения до 7,5% годовых (ограниченное предложение);
• полный возврат средств до 25-ти лет;
• 400 000-90 000 000 р. (не более 90% от стоимости имущества).

Собственник имеет право получить деньги в день обращения или авансом.

Знакомства с управленческим составом банков и соглашения с разными кредиторами позволяют получать лучшие предложения по процентным ставкам для клиентов кредитных компаний. По данным на январь 2018 г. процент одобрения заявок составил 99%, что стало возможным благодаря грамотной подаче данных и профессионализму сотрудников компаний. Вознаграждение компании получают только после подписания всех бумаг сторонами сделки.

Заключая договор на перезалог недвижимости, собственник не теряет свои имущественные права и не передаёт документы третьим лицам. Подписание соглашения даёт возможность начать выплаты «с чистого листа» и решить текущие финансовые проблемы.

Видео: все о залогах под недвижимость